暂停加息与降息 资本潮汐中的商业地产投资机会
(2023年6月18日)埃隆 · 马斯克再次作出惊人举动,这位商业大亨自去年11月开始拒绝支付推特办公室的租金。这是马斯克进驻推特之后,为削减成本,继大幅裁员之后的另一重要举措。
马斯克的一意孤行,导致业主房地产投资信托公司Columbia Property Trust违约。
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推特所租用的办公大楼是Columbia Property旗下7座核心资产之一,该房托近期已拖欠了上述物业价值约17亿美元的按揭贷款,并推动主要借款人高盛的商业房地产不良贷款大幅攀升。
据了解,Columbia Property正尝试通过法律途径找回损失,但推特目前仍未松口。马斯克在这件事上似乎亦持有些许个人成见,此前多次在社交媒体上发表对美国房地产市场利空的意见,并在5月的一条推文中提出:“商业地产正迅速崩溃,接下来是(住宅)房价。”
马斯克并非空口无凭,美国房地产市场面临的严峻挑战有目共睹,特别是商业地产领域。美联储加息周期推高了企业的融资成本,令地产投资阴云密罩。部分市场机构已警告,商业地产或许是继银行业动荡之后,下一颗要触发的“深水炸弹”。
来自美国商业地产研究公司格林街房地产咨询公司资料,今年4月份全美商业地产交易价格同比下降15.3%,跌幅是2009年9月以来新高。穆迪分析则称,此次商业地产价格下跌,是过去十多年来首次出现的情况。
数据背后,美国各大城市如芝加哥的写字楼空置率持续攀升。而据世邦魏理仕统计显示,截至今年3月末全球范围主要城市写字楼空置率在已达12.9%。6月初数据,位于香港核心地段的超甲级写字楼长江集团中心的闲置率达到约为25%,另市场侧目。
不过这并非世界末日,平安证券首席经济学家钟正生4月发文称:“当前的美国商业地产压力不足以引发系统性金融危机。”他认为,美国商业地产市场受到压力更多是面对美联储紧缩的“正常反应”。
另有迹象表明,除办公楼之外,泛商业地产领域的工业、仓储物流和公寓等资产表现仍然坚挺,而且写字楼也不会就此一蹶不振。有分析认为,美国写字楼市场目前经历的变化,并未呈现出结构性风险,而是周期性的。有必要调整资产配置,但不要灰心。
最新的消息是,美国时间6月15日凌晨2时,美联储宣布将暂停加息,把联邦基金利率目标区间维持在5.0%至5.25%不变,这或许将舒缓商业地产市场的紧张情绪。
大洋彼岸的这一边,中国央行则选择“降息”。
而且,随着基础设施公募REITs试点在2021年中旬靴子落地,商业地产投资更迎来新的发展机遇。
平安基金在去年6月发表研报称,公募REITs是进一步盘活存量资产、扩大有效投资的重要抓手,无论在打通一二级市场的产品,无论在盘活存量资产,引导市场化资金参与新基建,还是在降低宏观杠杆率方面都起到了积极作用。
而就地产资管行业而言,公募REITs真正促成了“投、融、建、管、退”的闭环。尤其当今年2月,中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》,大量PRE-REITs基金设立。不少物业业主,也因此能以较合适的价格出售股权完成退出。
到3月,百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施项目被纳入发行范围,更推动市场进一步活跃。目前,包括新城控股等房企正在研究发行相关主体的公募REITs产品。
市场正在等待写字楼资产纳入基础设施公募REITs试点的那一天,作为商业地产行业最重要组成部分,写字楼的加入无疑将涌现更多机会。
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